esan larrabetzu

Hotel golf Artxandari dekretu bidez emondako zabaltzeko baimenari honako errekurtsoa aurkeztuko dotsegu:

Juan Manuel Basterretxea Barandika, Mari Feli Etxeandia Meabe, Asier Urgoiti Rementeriay Maite Bilbao García

DICEN

I.- Que en la sesión plenaria celebrada el 9 de junio de 2010 se les ha dado cuenta del Decreto de Alcaldía nº 58/10, mediante el que se otorga a José María Peláez Gregorio, en representación de la mercantil Hotel Golf Artxanda, S.L., licencia de apertura de hotel-apartamento de cuatro estrellas en el sistema general deportivo privado Club de Golf en las proximidades del barrio de Legina-Goikoa.

II.- Que estando en desacuerdo con la resolución adoptada, interponen Recurso de Reposición fundamentado en las siguientes

ALEGACIONES

1.- APARTAMENTOS BAJO RASANTE

El Decreto 58/10 justifica el otorgamiento de la licencia en el contenido de los informes emitidos por el arquitecto asesor municipal, el arquitecto Juan María Aramburu, contratado como consecuencia de las deliberaciones del pleno extraordinario del 4 de febrero,  y el abogado asesor municipal.

Los informes del arquitecto y del abogado asesor municipal afirman que hay correspondencia entre la licencia de obras originariamente concedida y lo definitivamente ejecutado (3795 m2), adaptándose todo ello a la normativa urbanística aplicable, y rechazan las discrepancias manifestadas por los recurrentes que  consideran nos encontramos ante una licencia ilegal ya que se concedió en base a un proyecto donde se sobrepasaban los 3800 m2 de aprovechamiento edificatorio máximo, si hubieran computado las superficies (bajo rasante, pasajes, escaleras…) que en una interpretación laxa de las Normas Subsidiarias, y contraria a su espíritu, se han dejado fuera del cómputo de edificabilidad en unos casos y han computado al 50% en otros casos.

Los informes del arquitecto Juan María Aramburu, con parecidos argumentos sobre el cómputo de edificabilidad,  amparan también la tesis de que la superficie construida (3606,81 m2.) es inferior a los 3800 m2.de edificabilidad máxima, pero introducen un elemento controvertido al situar varios apartamentos o parte de los mismos por debajo de la línea de rasante, situación ésta proscrita por la normativa contendida en el Plan Especial, que prohíbe el uso hotelero bajo rasante. Esta apreciación del Arquitecto Juan María Aramburu debería haber sido suficiente para denegar la licencia de apertura.

2.- COMPUTO DE EDIFICABILIDAD

Una de las cuestiones que más incertidumbre provoca en los dictámenes aludidos es todo lo relativo al cómputo de edificabilidad. Todos ellos recurren a la técnica de la interpretación obteniendo unas conclusiones cuanto menos discutibles, y tendentes a justificar una superficie edificada inferior a 3800 m2 que confiera legalidad tanto a la construcción como a la licencia otorgada.

Recopilando las normas que regulan la edificabilidad podemos ver que el art. 40.6 de las NNSS, relativo al sistema general de equipamiento privado (escuela de golf) dice que “la construcción en sótano no computará en la edificabilidad”. El art. 64 bis -construcciones e instalaciones deportivas de carácter particular- de las NNSS, incorporado a las mismas al mismo tiempo que el anterior artículo, mediante modificación de NNSS con el objeto de permitir la instalación del campo de golf e instalaciones anexas, dice textualmente lo mismo. El art. 7 del Capítulo III de la normativa del Plan Especial dice que “se considerarán sótano las plantas en que en ningún punto la distancia desde el techo hasta el terreno sea superior a 1,50 metros”. El art. 10 del Capítulo III del Plan Especial declara que “se considerará superficie computable a efectos urbanísticos la de la totalidad de las plantas que sobresalgan más de 1,50 metros sobre la rasante”. Basándose en estas previsiones normativas deducen “rotundamente” que las superficies de la planta sótano (bajo rasante) no computan edificabilidad. Pero hay otras normas que regulan el cómputo de edificabilidad con previsiones opuestas a las anteriores. Así el art. 4 del capitulo I del Plan Especial bajo el epígrafe “Remisión global a la normas subsidiarias del planeamiento de Larrabetzu” establece que “en todo lo referente a la Ordenanza de carácter general será de aplicación automática las Normas contenidas en el título III <condiciones generales de la edificación>. En caso de que existiera alguna contradicción entre las referidas condiciones y las ordenanzas especificas de este Plan Especial, prevaleciendo las más restrictivas.” Y el Título III de las NNSS <Condiciones Generales de la Edificación> establece en su artículo 8 que no computa edificabilidad: 1. Estacionamiento bajo rasante, hasta el límite obligado por cada clave. El exceso computa como superficie edificada. 2. Instalaciones o servicios que estén vinculados a los usos de las plantas superiores en las situaciones en que esto se permita. 3.- Zonas destinadas a trastero y/o instalaciones técnicas del edificio que se sitúen por encima de la altura máxima de la edificación, tal y como viene definida en el artículo <Alineación exterior o de calle> 4.- Los espacios abuhardillados habitables computan a partir de 1,50 m. de altura…..

De la lectura de este último artículo se deduce que hay espacios bajo rasante que sí computan. Incluso las parcelas de estacionamiento, en la medida que superen el límite obligado por cada clave, computan edificabilidad.

Asimismo cabe indicar que las instalaciones o servicios a los que se refiere este artículo son las de electricidad, telefonía, gas, ascensor etc.  No se refiere, como tratan de justificar en los informes, a las instalaciones por un lado y a los servicios de cafetería, cocina, restaurante, spa…por otro. La conjunción disyuntiva “o” denota en este caso idea de equivalencia. De lo contrario, resultaría incoherente y contrario a la finalidad de la norma que los garajes, también vinculados a los usos de las plantas superiores, puedan computar y una cafetería, un restaurante o un spa bajo rasante, con funcionamiento autónomo y obvio interés lucrativo, no compute en ningún caso.

Además hay que resaltar que el artículo no habla de instalaciones o servicios situados bajo rasante, sino de instalaciones o servicios vinculados a los usos establecidos en las plantas superiores (sobre rasante), por lo que estas instalaciones o servicios se pueden situar en cualquier planta, no computando edificabilidad, lo que refuerza la idea de que no pueden ser cocinas, comedores, restaurantes, spa…

Las dos últimas normas transcritas persiguen precisamente la finalidad de proporcionar coherencia a la normativa urbanística aplicable en el término municipal de Larrabetzu y no dé la sensación de que se ha proporcionado a los promotores de la instalación de un urbanismo a la carta.

Los informes técnicos y jurídicos ponen especial énfasis en los artículos reproducidos en los que se establece que “la construcción en sótano no computa en edificabilidad”. Realizan una interpretación en base al significado propio de las palabras utilizadas. Ahora bien, la significación gramatical no se concibe en solitario, de manera aislada, sino dentro del contexto, es decir, el propio texto entero de la norma, como un conjunto de textos normativos entrelazados. El Plan Especial forma parte de ese contexto. Nos viene a decir el arquitecto asesor municipal que “no es coherente que la normativa del Plan Especial aprobada definitivamente con posterioridad a la general de las Normas Subsidiarias referida al Campo de Golf y sus elementos vinculados, introduzca puntos discordantes respecto de aspectos tan rotundamente regulados, incluso dentro del propio Plan Especial”. Ante esta apreciación hay que manifestar que ciertamente los Planes Especiales son instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo. En el caso que nos ocupa de desarrollo de las previsiones de las Normas Subsidiarias de Larrabetzu que permiten la instalación de un campo de golf e instalaciones anexas, respondiendo su exigibilidad a la protección y conservación del medio rural ante los impactos que pueda causar esta instalación. La dependencia y sumisión de los planes especiales al plan general es menor que en el caso del plan parcial, ya que, mientras éste es un mero desarrollo y concreción del contenido de las Normas Subsidiarias o Plan General, el plan especial permite un mayor grado de apreciación en función de sus objetivos particulares. Por eso, la relación que guarda con el planeamiento superior es de gran flexibilidad, sin someterse a una rígida relación de jerarquía, a diferencia de los planes parciales, ya que en otro caso no podrían cumplir su función de ordenación (STS 27-12-90). Normalmente sus reglas específicas representan una mayor restricción o limitación del uso del suelo que la derivada de las normas generales (STS 2-2-87).

Es por ello que la regla establecida en el artículo 4 del capítulo I del Plan Especial es coherente y se ajusta al espíritu o finalidad de la norma, que con respecto al suelo no urbanizable viene  determinado en el artículo 56 de las Normas Subsidiarias, que dice: “El suelo clasificado como no urbanizable es aquel cuya autorización no se prevé para usos urbanos residenciales o industriales, dentro del horizonte de vigencia de las presentes Normas. En tanto mantenga esta clasificación, el objeto de esta categoría de suelos es el de servir de reservas al patrimonio municipal, utilizándolos fundamentalmente para su uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético y en general, los vinculados a una utilización racional de los usos naturales, conforme quede establecido en la legislación que los regule”.

Resulta sorprendente por otra parte que de acuerdo con el art. 57 de las NNSS, en el suelo no urbanizable de todo el término municipal de Larrabetzu no se permitan edificaciones de nueva planta para destinarlas a uso hostelero y de residencia comunitaria, con la única excepción de las permitidas en las inmediaciones del campo de golf. La derogación singular de un principio general establecido para el suelo no urbanizable evidencia un urbanismo a la carta proporcionado a los promotores de esta instalación.

En conclusión, el artículo 4 del capítulo I del Plan Especial, en relación con el artículo 8 del título III “Condiciones Generales de la Edificación” de la normativa general de las Normas Subsidiarias, modula y detalla el alcance de la previsión normativa a la que se ha aludido repetidamente que manifiesta que “la construcción en sótano no computará en la edificabilidad”. Es decir, la construcción en sótano no computará en la edificabilidad en los términos y con los límites establecidos en el artículo 8 anteriormente mencionado.

Por otra parte, los espacios  abiertos (pasajes, accesos a apartamentos, soportales…) han computado al 50% en unos casos, no computando en otros. Se basan en que el art. 8 del título III de las normas subsidiarias establece: “Los cuerpos volados, en las situaciones en que se permitan, computan al 100% cuando están cerrados por tres de sus lados y al 50% en el resto de los casos””En las zonas de vivienda colectiva no se computarán, a efectos de edificabilidad, los soportales, pasajes y plantas bajas diáfanas””En caso de duda acerca del criterio de medición de la superficie máxima construida se utilizará el establecimiento por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco en las Normas de Diseño de Viviendas de Promoción Pública”

Del contraste de la normativa transcrita con las situaciones concretas que se pretenden regular se llega a la conclusión de que estos espacios abiertos computan al 100% por las siguientes razones:

• No son cuerpos volados, pues se sitúan dentro de la alineación del edificio.
• Los soportales, pasajes y plantas bajas diáfanas a las que se refiere la norma son los situados en las viviendas colectivas que sólo pueden estar ubicadas en suelo urbano. Esta es una edificación destinada a residencia comunitaria (hotel), no a vivienda colectiva, y está situada en el suelo no urbanizable. El objetivo de esa previsión normativa es la de facilitar esos espacios en suelo urbano para su utilización colectiva.
• Tampoco son aplicables las Normas de Diseño porque como acertadamente apunta el arquitecto Juan Maria Aramburu estas son referidas al uso de vivienda a desarrollar en el suelo urbano, que no está permitido en el presente caso.

Al no ser aplicable ninguna de las excepciones que se establecen en el mencionado artículo 8 estos espacios computan al 100%. No se entiende que se estén forzando interpretaciones poco objetivas para permitir una mayor edificabilidad contraria al espíritu de las normas que regulan el suelo no urbanizable.

Tanto el Plan Especial, en su artículo 4 de Capítulo I, como las Normas Subsidiarias en su artículo 7, imponen una interpretación restrictiva ante las posibles contradicciones, dudas e imprecisiones, todo ello considerado desde el interés municipal o público. Aquí se ha actuado de manera opuesta. Al favorecer una mayor edificabilidad se está posibilitando una mayor transformación del suelo no urbanizable y alejándolo más de su objeto o finalidad establecida en el art. 56. Ahí radica el interés público o municipal.

Por cuanto antecede,

SOLICITAN

Que teniendo por presentado en tiempo y forma este escrito, se sirva admitirlo, y tener por presentado Recurso de Reposición contra la concesión de licencia de apertura y, de acuerdo con las alegaciones efectuadas, se dicte resolución por la que se declare no ser conforme a Derecho y se anule el acto administrativo indicado, al tiempo de incoar el correspondiente expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, con demolición de las obras ilegalmente construidas y la depuración de las responsabilidades a que hubiere lugar.