LARRABETZUKO UDALARI
Juan Manuel Basterretxea Barandikak,Mari Feli Etxeandia Meabek, , Asier Urgoiti Rementeriak eta Maite Bilbao Garcíak
ZERA ADIERAZTEN DUTE
I.- 2010eko ekainaren 9an izandako osoko bilkuran 58/10 zenbakidun alkatetzaren dekretuaren berri eman zaiela. Aipatutako dekretuaren bitartez Golf Artxanda SL ordezkatzen duen Jose María Peláez Gregoriori Club de Golf izeneko kirol-sistema orokor pribatuan lau izarreko hotel-apartamentua zabaltzeko lizentzia ematen zaio, , Legina-Goikoa auzoren ondoan.
II.- Hartutako erabakiarekin bat ez datozela eta Berraztertzeko Helegitea aurkezten dutela ondorengoengatik
ARRAZOIBIDEAK
1.- SESTRA-LERROAREN AZPIKO APARTAMENTUAK
58/10 Dekretuak justifikatzen du emandako baimena udal arkitekto-aholkulariak, Juan Maria Aramburu arkitektoak, zeina Otsailaren 4an egindako Aparteko Osoko Bilkuraren erabakiaren ondorioz kontratatua izan zena, eta udal lege-aholkulariak egindako txostenen edukietan.
Udal arkitekto eta lege-aholkularien txostenek baieztatzen dute korrespondentzia dagoela hasieran emandako obra baimena eta amaieran gauzatutakoaren artean (3795 m2), Hirigintza arau aplikagarriekin bat etorriz, eta baztertu egiten dituzte helegite egileek adierazitako ezadostasunak, zeinek baloratzen dute lizentzia ilegal baten aurrean gaudela, lizentzia hau eman baitzen azalera batzuk (sestra-azpikoak, iraganbideak, eskailerak…)kontatuak izan baitziren, gehienezko eraikuntza aprobetxamenduaren 3800 m2ak gainditzen zuen proiektua oinarritzat hartuz. Arestian aipatutako azalerak, Arau Subsidiarioen interpretazio laxoa eginez, eta hauen izpirituaren kontra, eraikitakoaren neurketatik kanpo utzi dira kasu batzuetan eta % 50 zenbatu dira besteetan.
Juan Maria Aramburu arkitektoaren txostenek, eraikigarritasunari buruz antzeko argudioak erabiliz, eraikitakoaren azalera (3606,81 m2) gehienezko eraikuntza aprobetxamenduaren 3800 m2 baino txikiagoa denaren tesia babesten dute, baina era berean eztabaidagarria eta erabakikorra den elementua sartzen du apartamentu batzuk edo haien zatiren bat sestra-lerroaren azpian kokatzean, Plan Bereziko araudiak baztertzen duen egoera, sestra-azpian hotel erabilera debekatzen duelako. Hautemate hau nahikoa izan behar litzatekeen zabaltzeko lizentziari ezezkoa emateko.
2.- ERAIKIGARRITASUNAREN ZENBATZEA
Aipatutako txostenetan zalantza gehien sortzen dutenetariko bat eraikigarritasunarekin zerikusia duen guztia da. Txosten guztiek interpretazioaren teknika erabiltzen dute, gutxienez eztabaidagarriak diren ondorioak lortuz, eraikitako azalera 3800 m2-en azpitik dagoela justifikatzeko joera baitute, legezko itxura emanez, bai eraikuntzari, zein emandako baimenari.
Eraikigarritasuna arautzen duten arauak biltzean ikus dezakegu nola Arau Subsidiarioen 40.6 artikuluak, kirol-ekipamendu pribatuko sistema orokorrari buruzkoa denak (golf eskola), esaten duen “ soto-solairuan eraikitzen denak ez du eraikikortasunean eraginik izango”. Arau Subsidiarioen 64 bis artikuluak- kirol-eraikuntza instalazio partikularrak- , arestian aipatutako artikuluarekin batera erantsia Arau Subsidiarioen aldaketaren bitartez golf zelaia eta instalazio erantziak baimentzeko, berdina dio hitzez hitz. Plan Bereziaren III. ataleko 7. artikuluak honako hau esaten du “soto-solairutzat hartuko dira, sabaitik lurrerako distantzia 1,50 metrotik gorakoa ez duten solairuak”. Plan Bereziaren III. ataleko 10. artikuluak ondorengoa adierazten du: ” Hirigintza-ondoreeterako azaleratzat hartuko dira, lurreko sestraren gainetik 1,50 metro baino gehiago ateratzen diren solairu guztiak.” Honako araudiaren aurreikuspenetan oinarrituz soto-solairuko azalerek (sestra-azpian) eraikigarritasunean ez dutela zenbatze/eraginik “erabat” ondorioztatzen dute. Baina egon badaude eraikigarritasunaren zenbatzea erregulatzen duten beste arau batzuk, aurrekoen aurreikuspen desberdinak dituztenak. Horrela Plan Bereziko I. ataleko 4. artikuluak “Larrabetzuko plangintza arau subsidiarioetara bidaltzea” izenburupean hurrengoa ezartzen du: “Ordenantza orokorrari dagokion guztian, III. <Eraikuntzaren Baldintza Orokorrak> izeneko tituluan jasotzen diren arauak ezarriko dira automatikoki. Aipatu baldintzen eta Plan Berezi honetako ordenantza espezifikoen artean kontraesanik badago, murrizgarrienak ezarriko dira.”. Eta Arau Subsidiarioen III. Tituluak “Eraikuntzazko baldintza orokorrak”, 8. artikuluan agintzen du eraikigarritasunaren zenbatzetik kanpo utzi behar direla: “1. Sestrapeko estazionamendua, gako bakoitzaren araberako mugara arte. Hortik gorakoa eraikitako azalera legez konputatuko da. 2. Goiko solairuetako erabilerei loturiko instalazio edo zerbitzuak, hori haizu den gakoetan. 3. Eraikineko trasteleku edo instalazio teknikoetarako guneak, baldin eta eraikinaren gehieneko altuera baino gorago badaude, <Kanpo edo kale lerrokadura> artikuluan definitu dena aintzat hartuz. 4. Txapitulietan bizitzeko gaitu diren esparruen kasuan 1,50 metrotik gorako altuerak zenbatzen dira…”
Azken artikulu hau irakurri ondoren sestra-azpiko hainbat espaziok bai konputatzen dutela ondorioztatzen da. Baita aparkalekuek ere, gako bakoitzeko derrigorrezko muga gainditzen duten neurrian, eraikigarritasunean konputatzen dute.
Era berean esan beharra dago artikulu honetan aipatzen diren instalazioak edo zerbitzuak, elektrizitatea, telefonoa, gasa, igogailua eta abar direla. Ez ditu erregulatzen alde batetik instalazioak eta bestetik kafetegi, sukalde, jatetxe, spa…zerbitzuak, txostenetan frogatu nahi duten bezala. “Edo” juntagailu hautakariak baliokidetasunaren ideia adierazten du kasu honetan. Bestela, ulergaitza eta arauaren xedearen kontrakoa litzateke garajeek, goi-solairuen erabilerei ere lotutakoak, konputagarriak izatea kasu batzuetan eta funtzionamendu autonomoa eta irabazi-asmo argia dituen sestra-azpiko kafetegi batek, jatetxe batek edo spa batek ez, inongo kasutan.
Gainera azpimarratzekoa da artikuluak ez duela berba egiten sestra-azpiko instalazio edo zerbitzuei buruz, baizik eta goi-solairuetan (sestraren gainean) ezarritako erabilerari lotutako instalazio edo zerbitzuei buruz. Instalazio eta zerbitzu hauek edozein solairutan koka daitezke, eraikigarritasunaren gainean eraginik izan gabe, eta hauek ezin direla sukalde, jantoki, jatetxe, spa… izan ideia indartzen du.
Transkribatutako azken bi arauen xedea Larrabetzu udal-barrutian hirigintza araudi aplikagarriari koherentzia ematea da eta instalazioaren sustatzaileei hirigintza arautegia kartara eskaini zaienaren inpresioa ez sortzea.
Txosten tekniko eta juridikoek nabarmentzen dute bereziki esandako artikuluak, Artikulu hauetan sotoan eraikitakoak ez duela eraikigarritasunean eraginik zehazten da.
Txostenek artikuluetan erabilitako hitzen berezko esanahia kontuan hartuz egiten dute interpretazioa. Baina esanahi gramatikala ezin da hartu bera bakarrik, era isolatuan, testuinguruaren barruan baizik, hau da, arauaren testu osoaren barnean, elkarri loturik dauden arautegi legez. Plan Berezia testuinguru honen parte da. Udal arkitekto aholkulariak esaten digu “no es coherente que la normativa del Plan Especial aprobada definitivamente con posterioridad a la general de las Normas Subsidiarias referida al Campo de Golf y sus elementos vinculados, introduzca puntos discordantes respecto de aspectos tan rotundamente regulados, incluso dentro del propio Plan Especial” (ez dela koherentea Plan Bereziaren araudia, Golf Zelaia eta hari lotutako elementuei dagokien Arau Subsidiarioen araudi orokorra baino beranduago onartua izan zena, bat ez etortzea, baita Plan Bereziaren barnean ere, guztiz araututako aspektuetan). Baloratze honen aurrean Plan Bereziak hirigintza garapenerako tresnak direla egia dela aitortu beharra dago. Esku artean dugun kasuan, hau da, Golf zelaia eta hari lotutako instalazioak eraikitzea baimentzen duen Larrabetzuko Arau Subsidiarioen aurreikuspen garapenaren kasuan, aipatutako instalazioak egin ditzakeen kalteetatik landa inguruaren babesa eta zaintza egitea izanik eurak betetzea eskatzearen arrazoia. Plan Orokorrarekiko Plan Berezien lotura eta menpekotasuna txikiagoak dira Plan partzialarenak baino, azken hau Arau Subsidiarioen edo Plan Orokorraren garapen hutsa eta edukien zehaztea baino ez den bitartean, plan bereziak bereizmen maila zehatzagoari bidea ematen dio bere helburu partikularren bidez. Horregatik honek goi mailako plangintzarekin duen harremana malgutasun handikoa da, plan partzialak ez bezala, arau-hierarkia zurrun bati men egin gabe, bestela ezingo lukete haien antolatze funtzioa bete (STS 27-12-90 eta 23-4-90). Normalean bere arau espezifikoak lurzoruaren erabilpenari murrizte edo muga handiagoa adierazten dute, arau orokorretatik eratorritakoa baino(STS 2-2-87).
Horrexegatik Plan Bereziko I. Atalaren 4. artikuluan ezarritako araua koherentea da eta bat dator Arau Subsidiarioaren 56. artikuluan lurzoru urbanizezinaren gaineko arauaren xedearekin. Honek horrela dio: “ Urbanizaezin legez sailkaturiko lurzoruan ez da baimenik emango egoitzazko edo industriako erabilerarik egiteko, arau hauek indarrean dauden bitartean. Hala sailkaturik dauden artean, lurzoru kategoria honen xedea Udala ondarearen erreserba izatea da; lur horiek nekazaritza, abeltzaintza, basogintza, ehiza eta, oro har, natur baliabideak zentzuz aprobetxatzeko egiten diren erabilera guztietarako izango dira.
Bestaldetik harrigarria da, Arau Subsidiarioen 57. artikuluaren arabera, Larrabetzuko udalerri osoan ez onartzea hotel erabilera eta bizitetxe komunitarioa izateko eraikuntza berriko eraikinetan, Golf inguruan baimendutakoak izan ezik. Lurzoru ez-urbanizagarriarentzako ezarritako printzipio orokor baten indargabetze bereziak agerian uzten du instalazio honen sustatzaileen neurrira egindako hirigintza.
Beraz, Plan Bereziko I Ataleko 4. artikuluak, Arau Subsidiarioen araudi orokorraren III Atalaren, “ Eraikuntzaren Baldintza Orokorrak”, 8. artikuluarekin erlazionatuta, modulatu eta zehaztu egiten du noraino joan daiteken aldez aurretiaz behin baino gehiagotan aipatutako araudiak esaten duenean “Soto-solairuan eraikitzen denak ez du eraikikortasunean eraginik izango. Hau da, soto-solairuan eraikitakoak ez du eraikikortasunean eraginik izango, aldez aurretiaz aipatutako 8. artikuluan ezartzen diren zehaztapen eta mugen barruan.
Bestaldetik, txostenetan irekiak diren espazioak (pasabideak, apartamentuen sarbideak, karrerapeak…) %50ean zenbatu dira, kasu batzuetan eta bat ere ez bestetan. Horretarako Arau Subsidiarioen 8. artikuluak esaten duena oinarritzat hartu dute: “Hegalkin osoak konputatuko dira, %100, hori haizututa dagoen gakoetan, hiru alde itxia dituztenean; gainerako kasuetan %50ean konputatuko dira” “Talde-etxebizitzako aldeetan ez dira konputatuko karrerapeak, pasabideak eta beheko solairu diafanoak.” “Eraikitako gehieneko azalera neurtzeko erabili behar den irizpideaz zalantzarik badago, Eusko Jaurlaritzaren Hirigintza, Etxebizitza eta Ingurugiro Sailak Herri Sustapeneko Etxebizitzen Diseinurako Arauetan ezarritakoa erabiliko da.”
Transkribatutako araudia eta erregulatu nahi diren egoera zehatzak alderatuz gero irekiak diren espazio horiek %100 zenbatu behar direla ondorioztatzen da, ondorengo arrazoiengatik:
Ez dira hegalkiak, eraikuntzarekin lerrokaduraren barnean daude eta.
Arauan aipatzen diren karrerapeak, pasabideak eta beheko solairu diafanoak talde-etxebizitzakoak dira eta hauek lurzoru urbanoan baino ezin dira egon. Eraikin honek egoitza komunitarioa (hotela) izatea du helburu, ez talde-etxebizitza izatea, eta lurzoru urbanizaezinean dago kokatua. Araudiaren aurreikuspen horren helburua da espazio horiek lurzoru urbanoan erraztea, erabilera kolektiborako.
Diseinu Arauak ere ez dira aplikagarriak, Juan Maria Aramburu arkitektoak egoki adierazi duenez, hauek lurzoru urbanoan garatu behar den etxebizitzaren erabilerari lotzen direlako, kasu honetan baimenduta ez dagoena.
8.artikuluan aipatutako salbuespenik aplikatzea ezinezkoa denez, espazio hauek %100 konputatzen dute. Ulertezina da objetibotasun falta duten interpretazioak egiten ibiltzea, lurzoru urbanizaezina antolatzen duten araudiaren izpirituaren kontrako eraikigarritasun handiagoa baimentzeko.
Bai Plan Bereziak bere I Atalaren 4. artikuluan, bai Arau Subsidiarioek 7. artikuluan, kontraesan, zalantza eta zehaztapen faltaren aurrean interpretazio murriztailea egitera behartzen dute. Hau dena udal edo herri- interesaren ikuspuntutik kontuan hartuz.
Hemen kontrako bidea hartu da. Eraikigarritasun handiagoaren alde egitean lurzoru urbanizaezinaren aldaketa handiagoari bidea ematen zaio, eta urrundu egiten dute 56. artikuluan ezarritako bere helburu edo xedetik. Bertan da herri edo udal interesa.
Aurretiaz esandakoagatik ondorengoa
ESKATZEN DUTE
Idazki hau denbora eta formaz aurkeztua emanik, Zabaltzeko baimena ematearen aurka Berraztertzeko Errekurtsoa onartu eta aurkeztutzat eman dezala, eta egindako arrazoibidearekin bat eginez, Legediarekin ez-ados izendatzeko eta esandako egintza administratiboa baliogabetzeko erabakia hartu dezala, eta era berean hirigintza legezkotasuna berrezartzeko espedientea ireki dezala, ilegalki eraikitakoa eraitsiz, baita izan diren ardurak argitzeko eta erantzukizunak eskatzeko ere.
Larrabetzun, 2010ko uztailak 9
Mari Feli Etxeandia Maite Bilbao Asier Urgoiti Juan M. Basterretxea
